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遭遇劲敌与业绩隐忧 鹏润控股赴港IPO胜算几何

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  《企业透明度报告》郑小琳

  2月28日,河北保定一家本土房企鹏润控股有限公司(下称“鹏润控股”)向港交所递表,申请主板上市。

  招股书显示,鹏润控股成立于1996年,2009年开始做地产业务,项目位于河北白沟新城及高碑店市。据悉,在白沟新城,鹏润控股是最大的住宅物业开发商,而在高碑店市,该房企的市场占有率也稳居第三。数据显示,2019年前十月收益为5.63亿元。

  2017年4月,雄安新区设立。由于白沟新城毗邻雄安新区,高碑店市接壤北京,区位优势加上政策利好,使得大批房企“蜂拥而至”。截至2019年12月底,白沟新城已有25家房企入驻,高碑店市则有33家。

  在激烈的行业竞争下,深耕两地的鹏润控股是否具有一定区位优势?同时,在当地市场上,鹏润控股将迎来哪些强劲竞争对手?这家迷你型房企业绩究竟如何?

  “本土”市场遭遇劲敌

  据仲量联行的数据显示,若以2018年及2019年的合同销售额为参照,鹏润控股无疑是白沟新城最大的住宅物业开发商,市占率17.2%;与此同时,鹏润控股也是高碑店市第三大的住宅物业开发商,市占率6.7%。

  来源:鹏润控股招股书

  位居前列的市占率,这意味着鹏润控股在地方上已取得了一定成绩,但需注意的是,在本土房企的角逐赛中,该公司也有一个令其头疼的竞争对手,它是隆基泰和。

  来源:企查查及招股书

  官方资料显示,隆基泰和集团创立于1995年,历经20余年的发展,已成为集地产开发、商贸物流、智慧能源、文化旅游等多个业务板块于一体的“环雄安地区大型产业集团”,总资产近700亿元,年营业额超500亿元,连续四年入选中国企业500强。

  2010年,几乎与鹏润控股步伐一致,隆基泰和集团旗下隆基泰和置业有限公司(下称“隆基泰和“)在保定市成立,接手集团地产业务。据克而瑞研究中心数据显示,在2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜中,隆基泰和以2019年权益销售金额为420.4亿元,排名第62位。

  据仲量联行的数据显示,截至2019年12月底,隆基泰和在白沟新城的市占率为13.5%仅次于鹏润控股,但在高碑店市,隆基泰和却是一家独大,以13%的市占率位列居首成为高碑店市最大住宅物业开发商。无疑,在白沟新城、高碑店市,隆基泰和都称得上是鹏润控股在当地市场上的一大劲敌。

  而除了恰逢市场竞争对手之外,鹏润控股业务布局单一且集中。数据显示,白沟新城目前有25家房企,紧随鹏润控股之后的房企市占率分别为13.5%、12.2%及10%,高碑店市入局房企有33家,排名前五房企市占率分别为13%、7.2%、6.7%(鹏润控股)6.4%、6.3%,两地竞争十分激烈。

  “鹏润作为本土开发商,在高碑店及白沟新城经过多年打拼和积累拥有一定品牌声誉及客户,但随着行业入局者增加, 具有庞大营运规模及资金的全国性地产商,经历几年激烈角逐后,一定程度上必然会‘分食’鹏润的利润表现,且鹏润目前业务主要集中在白沟新城及高碑店市两地,业务单一且受政策波动影响较大,因此,其未来可持续盈利能力或将有待提升。“北京一位地产领域券商分析师向《企业透明度报告》表示。

  此外,一位高碑店市本地房企营销部高级经理向《企业透明度报告》表示,“鹏润控股的住宅项目在当地口碑较好,但在高碑店市,基本上60%以上住宅小区均为隆基泰和,隆基泰和在当地口碑及性价比均比较高。同时,除了本土这两个房企外,如,比较知名的开发商:万科、绿城、鸿坤、创世地产及汇通路桥等均有项目在售,而近期也有一些大牌房企在高碑店市地铁站附近频繁拿地。“

  “过山车式“业绩暗藏隐忧

  “业绩犹坐过山车后,不知鹏润今年业绩又会怎样?”一位长期关注保定市地产领域的投资人士发出疑问。

  受惠于雄安新区政策利好,鹏润控股业绩迎来了爆发式增长。未来,随着区域“红海”竞争愈演愈烈,政策红利褪去后,鹏润控股的下一个利润“奶牛”将是什么?业绩表现出的剧烈动荡未来是否将逐渐凸显?上市后是否将由区域性向全国性布局?这显然是投资者较为关注的问题。

  针对上述的种种疑问,《企业透明度报告》曾多次致电鹏润控股,但公开电话均一直无人接听。

  招股书显示,2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日,鹏润控股收入分别为人民币3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元,一度同比跌近37.2%、一度同比涨近1315.9%;纯利方面,截至2017年、2018年及2019年10月31日,纯利分别为人民币0.94亿元、0.22亿元及2.22亿元。收益振幅巨大,犹如过山车。

  “由于已交付总建筑面积增加及已确认平均售价增加导致业绩大幅增长。具体来看,以高端客户为对象的鹏润·美墅家一期的交付,使得公司获得较高的平均售价。”对于过山车式销售业绩,鹏润控股在招股书中解释。

  另外,对于业绩大幅波动,上述地产领域券商分析师称,鹏润业绩的暴涨,一方面和其是区域小房企,项目少、长年业绩波动大有关;另一方面,雄安新区的设立,鹏润控股销售迎来量价齐升。短期来看,是一大机遇及利好,但长远来看,由于鹏润当下所有业务均分布于白沟新城及高碑店市,其地区经济状况及政策对公司经营业绩、财务状况及业务前景都将产生重大影响,况且短期内的房价并非是一直稳步上升状态,未来或可能下跌。

  在他看来,“鹏润业绩大幅波动利好当下,但也暗藏了其发展不稳定性这一隐忧。”据仲量联行数据显示,2018年时,白沟新城住宅物业的平均售价为5818元每平方米,2017年时下滑超8%。可见,随着后续白沟新城与高碑店市的房价涨幅有所放缓,鹏润控股的业绩或将受到更多影响。(企业透明度报告出品)■

责任编辑:常福强

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